"O interesse e a consequente legitimidade do credor fiduciário para cobrança da taxa de ocupação existem e se mantêm até o momento da arrematação do imóvel em leilão. A partir desse momento, no entanto, o interesse do arrematante se sobressai, e passa a ser ele o legitimado ativo para a ação de cobrança.”
Esse foi o entendimento da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça em julgamento de recurso especial interposto por um banco contra decisão de Tribunal de Justiça Estadual que declarou a ilegitimidade ativa da instituição financeira em ação de cobrança de taxa de ocupação de imóvel arrematado.
Para o banco, o acórdão violou o artigo 37-A da Lei 9.514/97, pois, apesar de o imóvel ter sido arrematado, a propriedade e o registro do bem ainda estavam em seu nome e, por essa razão, seria o único legitimado a promover ação de cobrança da taxa de ocupação, que visa a indenizar o proprietário do imóvel pela privação do exercício de posse.
Sucessor
O relator não acolheu o argumento. Ele citou o artigo 30, também da Lei 9.514, que estabelece que é assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive ao adquirente do imóvel em leilão público, a reintegração na posse do bem, que será concedida liminarmente, para desocupação em 60 dias, desde que comprovada a consolidação da propriedade em seu nome.
Para o ministro relator, se a lei confere legitimidade ao credor fiduciário e ao arrematante para ação de reintegração de posse, e esta interessa obviamente a quem está injustamente privado da posse, o interesse do arrematante se sobressai, uma vez que, após o leilão, é seu o direito que passa a ser objeto de proteção legal.
Legítimo possuidor
Em relação à condição imposta pelo artigo 30, de exigir que seja comprovada a consolidação da propriedade em nome do fiduciário, seu cessionário ou sucessores, o relator destacou que depois da arrematação o registro do imóvel nem sempre é rápida, mas que o arrematante pagou pelo bem e possui a carta de arrematação em seu nome.
“Essa taxa de ocupação tem por finalidade compensar o legítimo possuidor do imóvel que se encontra impedido de fruir do bem por injusta ocupação do devedor fiduciante, e a partir da arrematação é a posse do arrematante que está sendo obstada”, destacou o relator.
Entendimento em sentido contrário, completou o ministro, conferiria ao banco vantagem patrimonial não prevista na lei, geradora de enriquecimento sem causa, pois ele já recebeu o que lhe cabe.
O colegiado ressalvou no julgamento que o termo inicial de incidência da taxa de ocupação é o momento da arrematação em leilão.