Cada vez mais os advogados são chamados para analisar os aspectos da compra e garantir que nada coloque em risco o patrimônio do comprador, mas nesses casos não se pode garantir que o imóvel não será objeto de penhora. A atuação visa de diminuir os riscos.
O registro de imóveis no Brasil nunca é definitivo. Quem compra
registra e obtém o título. A proteção do comprador se faz pelos critérios da
boa-fé. Todavia, na Justiça do Trabalho isso não tem prevalecido. Se um imóvel
foi vendido durante um processo, a Justiça do Trabalho declara ineficaz a venda
e penhora o imóvel. Isso é tormentoso no direito brasileiro, porque retira a
segurança do negócio.
Há casos em que o comprador tomou as cautelas, verificou que
não haviam dívidas trabalhistas, mas não sabia que o vendedor era sócio de uma
outra empresa, essa empresa não paga a conta e o imóvel é penhorado. Isso é
algo injusto, e difícil de reverter na Justiça do Trabalho.
Nas demais esferas da Justiça isso não tem acontecido. Os juízes
dão preferência para a boa-fé do comprador, se ele tomou todas as cautelas, foi
bem orientado e fez o negócio com base em documentos seguros, a propriedade
fica com o comprador.
Mesmo nesse dilema, as operações imobiliárias têm crescido,
quase triplicaram nos últimos anos.
Por isso, os advogados têm de trabalhar com a prevenção. É preciso
obter o máximo de informações do vendedor e buscar as certidões necessárias. Nesse aspecto recomendo a leitura da cartilha disponibilizada no Folder de Direito Imobiliário, na página inicial do blog.
Muitas vezes o comprador não está informado, mas o atual
sistema transfere à ele o ônus de se prevenir e se for necessário ter como
provar que tomou todas as cautelas. A obtenção destes documentos não é exigida
pelos órgãos públicos, assim, muitas vezes o comprador nada faz e corre mais
riscos.
Levantar uma penhora é sempre um transtorno maior. É preciso
de uma decisão judicial.
A situação se agravará ainda mais no futuro, com a
implantação da penhora on-line de imóvel. O juiz lá de Manaus vai poder penhorar
um imóvel em Torres pela internet.
Para quem compra um imóvel em construção, de construtoras, inicialmente
ele pode ser registrado como fração ideal, e quando ficar pronto o registro
passa a ser da unidade autônoma. Esse registro é importante, porque se a
empresa quebra não haverá preferência no concurso de bens da falência e este
imóvel poderá ser penhorado por outra dívida, pois pode ser considerado
patrimônio da construtora.
Já se a construtora compra um terreno e este é penhorado,
ela pode pagar a dívida ou perder o terreno, ou comprovar a sua boa-fé. Esse prejuízo
da construtora pode afetar o consumidor. Nesse caso, é importante o comprador
saber da credibilidade da construtora