Art. 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.
§ 1o São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor.
§ 2o São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.
§ 3o São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore.
Art. 97. Não se consideram benfeitorias os melhoramentos ou acréscimos sobrevindos ao bem sem a intervenção do proprietário, possuidor ou detentor.
Nos contratos de locação é comum questionamentos judiciais acerca das benfeitorias, pois é raro que o locador não realize benfeitorias numa relação de locação, por menor que seja o tempo.A lei do inquilinato permite o regramento contratual das benfeitorias. Se não houver regra no contrato vale o que está escrito na lei:
Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.
Ou seja, é permitido que o locador renuncie às benfeitorias, e não poderá ser ressarcido dos gastos que efetuar no imóvel. O STJ reconhece como válida essa cláusula contratual, e sumulou a matéria: "Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção".
Durante um tempo se discutiu se era ou não válida essa cláusula, com fundamento no Código de Defesa do Consumidor, que veda a renúncia da benfeitorias necessárias, mas a matéria foi pacificada com o entendimento de que este código não é aplicável às relações de locação.
Porém, em muitos casos a intervenção no imóvel feita pelo locador não é uma benfeitoria, mas uma acessão, que é um outro instituto jurídico, e não fica abrangido por estas cláusulas contratuais.
Por isso, é preciso muito cuidado ao analisar o direito de indenização e retenção nas relações de locação.