O locador, ainda que não seja o proprietário do imóvel alugado, é parte legítima
para a propositura de ação de despejo fundada na prática de infração
legal/contratual ou na falta de pagamento de aluguéis. A Lei n. 8.245/1991 (Lei de
Locações) especifica as hipóteses nas quais é exigida a prova da propriedade para o
ajuizamento da ação de despejo - com base nas hipóteses previstas nos incisos II e III do artigo 9º da Lei nº 8.245⁄91 (prática de infração legal⁄contratual e falta de pagamento de aluguéis) -, pressupõe a prova da propriedade do imóvel pelo locador.
A teor do artigo 60 da Lei nº 8.245⁄91, "Nas ações de despejo fundadas no inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47 e inciso II do art. 53, a petição inicial deverá ser instruída com prova da propriedade do imóvel ou do compromisso registrado".
Já o § 2º do artigo 47 dispõe que "Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo".
Eis as hipóteses a que fazem referência os referidos dispositivos legais:
"Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:
(...)
IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las".
"Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
(...)
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;"
"Art. 53 - Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, o contrato somente poderá ser rescindido. (Redação dada pela Lei nº 9.256, de 9.1.1996)
(...)
II - se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinqüenta por cento da área útil".
Da leitura dos dispositivos acima transcritos, extrai-se que, nas hipóteses elencadas, exigiu o legislador, por exceção, a prova da condição de proprietário para o ajuizamento da ação de despejo deixando de estabelecer exigência semelhante para as demais situações embasadoras da ação. Assim é porque, tendo em vista a natureza pessoal da relação de locação, o sujeito ativo da ação de despejo identifica-se com o locador, assim definido no respectivo contrato de locação, podendo ou não coincidir com a figura do proprietário.
Nos demais casos, entre os quais se encontram os ora
analisados, deve-se atentar para a natureza pessoal da relação de locação, de modo a
considerar desnecessária a condição de proprietário para a propositura da demanda.
Ademais, cabe invocar o princípio da boa-fé objetiva, cuja função de relevo é impedir
que o contratante adote comportamento que contrarie o conteúdo de manifestação
anterior, em cuja seriedade o outro pactuante confiou.
Assim, uma vez celebrado
contrato de locação de imóvel, fere o aludido princípio a atitude do locatário que, após
exercer a posse direta do imóvel, alega que o locador, por não ser o proprietário do
imóvel, não tem legitimidade para o ajuizamento de eventual ação de despejo nas
hipóteses em que a lei não exige essa condição do demandante.