Essa relação não pode existir em virtude de mandato, de prestação de serviços ou de qualquer relação de dependência. A pessoa que contrata o serviço do corretor é denominada de comitente. Observe-se que, no mercado, há hipóteses em que é o proprietário (vendedor) do imóvel que busca alguém para comprá-lo. Em outras, o contrário ocorre, ou seja, é o comprador que busca a aquisição de imóvel.
Em qualquer dos casos, a partir do momento em que o corretor é chamado para ingressar na relação entre comprador e devedor, passa a ser devida a sua comissão. O encargo, pois, do pagamento da remuneração desse trabalho depende, em muito, da situação fática contratual objeto da negociação.
Independentemente dessas situações, existindo efetiva intermediação pelo corretor, as partes podem, livremente, pactuar como se dará o pagamento da comissão de corretagem. Há, porém, casos em que tanto o comprador quanto o vendedor se acham desobrigados desse encargo, pois entendem que ao outro compete fazê-lo.
Há casos ainda em que essa pactuação nem sequer existe, porquanto nada acordam as partes a respeito, daí surgindo a interpretação que se ampara no art. 724 do Código Civil.
Foi nesse sentido que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou recurso de uma associação em demanda com um corretor de imóveis. A associação recorreu ao STJ contra decisão de tribunal estadual que entendeu que a comissão de corretagem é devida quando o corretor efetivamente aproxima as partes interessadas e dessa aproximação decorre a celebração do negócio, ainda que firmado diretamente entre os contraentes.
Ao analisar o caso, o relator, ministro João Otávio de Noronha, advertiu que a partir do momento em que o corretor é chamado a ingressar na relação entre comprador e devedor, passa a ser devida a sua comissão.
“O encargo, pois, do pagamento da remuneração desse trabalho depende, em muito, da situação fática contratual objeto da negociação, devendo ser considerado quem propõe ao corretor nela intervir”, acrescentou Noronha.
Segundo o ministro, no mercado, na maioria das vezes, é o vendedor quem procura um intermediador para a venda de seu imóvel. Mas há situações em que o comprador é que procura o corretor para que este encontre um imóvel específico que atenda às suas expectativas.
No caso julgado, segundo observou o relator, ficou demonstrado que o corretor foi contratado verbalmente pela associação para procurar imóvel de seu interesse, portanto é a ela que cabe arcar com o ônus da comissão de corretagem.
Para a associação, a obrigação de pagamento da comissão de corretagem deveria recair sobre o vendedor, já que, conforme alegou, não houve contrato entre ela e o corretor.
Em face dessas dúvidas ou omissões e em virtude da proposta dirigida inicialmente ao corretor, conforme acima exposto, ficou decidido que a obrigação de pagar a comissão de corretagem seja de quem efetivamente contrata o corretor, isto é, do comitente, que busca o auxílio daquele, visando à aproximação com outrem cuja pretensão, naquele momento, está em conformidade com seus interesses, seja como comprador ou como vendedor.
Ressalte-se ainda que, quando o comprador vai ao mercado, pode ocorrer que seu interesse se dê por bem que está sendo vendido já com a intervenção de corretor. Aí, inexistindo convenção das partes, não lhe compete nenhuma obrigação quanto à comissão de corretagem, pois o corretor já foi anteriormente contratado pelo vendedor.
Diferente é a hipótese em que o comprador, visando à aquisição de bem, contrate o corretor para que, com base em seu conhecimento de mercado, busque bem que lhe interesse. Nessa situação, a tratativa inicial com o corretor é do próprio comprador
Comissão de corretagem deve estar em contrato
O Superior Tribunal de Justiça já decidiu em outro caso, ser necessário a comprovação contratual para o pagamento de comissão a corretor de imóvel. A decisão se refere a um caso de venda de um imóvel em que um homem não conseguiu provar o acordo verbal para receber 6% do valor do negócio.
A defesa alegara que o imóvel foi vendido por intermédio do corretor, que só teria recebido uma parte da comissão, mas não conseguiu provar a intermediação. No STJ, o relator destacou que o fundamental é comprovar a existência e o cumprimento de cláusula contratual. Por isso, a comissão fixada em contrato ou proposta é uma forma importante de garantir a prova da intermediação.